Poradenstvo

Vrámci skvalitnenia služieb v oblasti výstavby, sme sa rozhodli pomôcť investorom a stavebníkom zorientovať sa v procese plánovania, prípravy a realizácie stavby. Chceli by sme Vám v jednotlivých stupňoch výstavby poradiť ako postupovať, na čo klásť dôraz a čo nepodceniť pri príprave a samotnej realizácií stavby. Naša spoločnosť Vám vie poradiť a pomôcť v každom stupni výstavby.

1. Zámer

V úvode procesu výstavby je myšlienka vyplývajúca z potreby, túžby alebo alebo nutnosti realizovať stavbu určitého typu. Nech je dôvod pre výstavbu akýkoľvek, je nutné ujasniť si základné skutočnosti, ktoré Vás budú sprevádzať od návrhu až po užívanie stavby.

 1.1. STAVBA A VÝBER POZEMKU

Každá stavba je špecifická svojou funkciou /od najjednoduchších rodinných domov až po súbor priemyselných stavieb/ z ktorej vyplývajú požiadavky na zásobovanie energiami, vodou, požiadavky na dopravu tak statickú ako aj dynamickú a iné požiadavky /napr. preslnenie, hluk a pod./. Preto je dôležité pri výbere pozemku /pokiaľ ho vyberáte sami/ dbať na tieto požiadavky stavby, zvážiť rôzne situácie ktoré môžu nastať počas užívania stavby. Špecifickým prípadom sú existujúce budovy, kde je nutné dbať na súčasný stav a zvážiť všetky možné varianty úprav. V tomto prípade by som odporúčal komunikovať s odborníkmi už pri rozhodovaní za akých okolnosti sa dá rekonštrukcia realizovať.

 1.2. FINANCOVANIE STAVBY

Je to samostatná problematika bez ktorej aj najlepšia myšlienka nemusí byť naplnená. V súčasne dobe je niekoľko finančných produktov s ktorých si investor môže vybrať, od hypotekárnych úverov cez stavebné sporenia až po fond rozvoja bývania, samozrejme u podnikov je to individuálna dohoda s finančnou inštitúciou. Pri financovaní výstavby rodinného domu je možné využiť aj hypotekárne úvery s možnosťou ručenia rozostavanou stavbou a pod.

Pri výbere finančného produktu pre váš stavebný zámer nie je nutné aby ste chodili od banky k banke alebo aby ste presedeli hodiny pri internete, môžete využiť našu bezplatnú službu vrámci finančného poradenstva. V tomto prípade Vám vieme pri návrhu stavby, optimalizovať predpokladané finančné náklady na výstavbu.

2. Pred-projektová príprava

Je to špecifická časť procesu prípravy stavby, ktorá je rozložená takmer medzi všetky jej stupne podľa dôležitosti informácií ktoré podáva. Jedná sa hlavne o prieskumy existujúcich skutočnosti v území, podloží, v existujúcich stavbách a podobne. Medzi najdôležitejšie informácie patria majetkové pomery v záujmovom území, výškopisné a polohopisné zameranie, zameranie existujúceho stavu, zisťovanie existujúcich inž. sieti, preverenie geológie podložia a pod.. Investor má v tejto pripravenej fáze možnosť objednávať jednotlivé prieskumy sám jednotlivo /čo je náročné na čas a koordináciu/ alebo môže využiť ucelených služieb dodávateľa PD.

3. Projekt stavby

Pri výbere architekta alebo projektanta, ktorý Vám vypracuje projektovú dokumentáciu stavby (v texte ďalej len PD) je podstatné prihliadať na služby ktoré Vám s vypracovaním PD zabezpečia. Projektová dokumentácia stavby má niekoľko stupňov, ktoré sa viažu na veľkosť stavby a lokalitu, kde sa nachádza pozemok. V zásade platí, že prvým stupňom PD je štúdia /koncept stavby/ kde sú požiadavky investora pretavené do vizuálneho zobrazenia, ktoré sa pri jednotlivých jednaniach s investorom upravujú do pred-projektovej podoby a z ktorej vyplynú požiadavky na jednotlivé prieskumy.

 3.1. OBSAH PROJEKTOVEJ DOKUMENTÁCIE

Nie je účelom tejto časti vypísať podrobne presný obsah PD v jednotlivých stupňoch, pretože obsah PD je daný. V zásade musí každá PD pre stavebné povolenie obsahovať:

Textovú časť celej PD:

• Sprievodná správa
• Súhrnná technická správa (u PDSP)

• Situačný výkres stavby
• Celková situácia stavby

• Stavebná časť /Architektúra a KPS/
• Zdravotechnika / vnútorné rozvody vody a kanalizácie/
• Vykurovanie /vykurovací systém/
• Elektroinštalácie / vnútorné rozvody elektriky/
• Inštalácie plynu / vnútorné rozvody/
• Vzduchotechnika / vnútorné rozvody/
• Požiarna ochrana
• Energetický bilancia stavby /nie energetický certifikát/
• Bleskozvod

Okrem vnútorných časti stavby musia byť vypracované aj vonkajšie časti ako sú:

• Prípojka vody
• Prípojka kanalizácie
• Prípojka elektriky NN
• Prípojka plynu /ak je plyn obsahom PD/

• Uskutočňovanie stavby

3.2. STUPNE PROJEKTOVEJ DOKUMENTÁCIE

a) ŠTÚDIA
b) PROJEKT PRE ÚZEMNÉ ROZHODNUTIE
c) PROJEKT PRE STAVEBNÉ POVOLENIE
d) PROJEKT REALIZÁCIE STAVBY
e) DOKUMENTÁCIA SKUTKOVÉHO VYHOTOVENIA STAVBY

a) Štúdia sa vypracovaná na základe kombinovaných podkladov získaných od investora a vlastných podkladov ktoré má spracovateľ štúdie. Už v tomto štádiu je dôležité aby spracovateľ štúdie mal dostatočné skúsenosti a kreativitu, aby dohodnutá štúdia bola realizovateľná resp. aby už v tomto štádiu bolo poukázané na predpokladané vyvolané investície ako napr. vybudovanie a prekládky známych inžinierskych sieti, prístupové komunikácie a pod.. Chcel by som upozorniť, na dôležitosť prípravy v tomto štádiu, môže Vám to ušetriť /nie male/ finančné prostriedky investované do ďalších stupňov PD.

b) Územné rozhodnutie je prvým povoľovacím stupňom štátnej správy. V tomto stupni sa určia podmienky pre zabezpečenie záujmov spoločnosti v danom území, časová koordinácia výstavby, preveria sa opatrenia k životnému prostrediu, vplyv na architektonické a urbanistické hodnoty v území. Súčasne sa určí stavebný pozemok, určujú sa podmienky na umiestnenie stavby a požiadavky na obsah projektovej dokumentácie.

Územné rozhodnutie sa vydáva na všetky stavby s výnimkou: drobných stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác, za určitých podmienok pri stavbách ktoré sú umiestňované v uzavretých priestoroch existujúcich stavieb.

Pri jednoduchých stavbách, stavebný úrad spojí územné konanie o umiestnení stavby so stavebným konaním, platí to aj pri prístavbe a nadstavbe ak sú podmienky umiestnenia jednoznačné. Je možné aby stavebný úrad zlúčil stavebné konanie a územné rozhodnutie aj pri ostatných stavbách za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny.

UPOZORNENIE
Stavebný zákon jednoznačne určuje čo je jednoduchá stavba, do tejto kategórie patria takmer všetky rodinné domy s výnimkou rodinných domov ktoré majú zastavanú plochu väčšiu ako 300m2. Ostatné podmienky určuje stavebný zákon.

c) Stavebné povolenie musí byť vydané na všetky stavby pokiaľ stavebný zákon neurčuje inak. V tomto konaní stavebný úrad vydá záväzné podmienky pre uskutočnenie a užívanie stavby s rozhodnutím o námietkach účastníkov konania. Vrámci konania Stavebný úrad zabezpečí dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu, prípadne ich predpisov , technických noriem a dodržanie požiadaviek určených dotknutými orgánmi.

d) Projektová dokumentácia realizácie stavby, jedná o dokumentáciu ktorá je podrobne vypracovaná, obsahuje všetky potrebné rezy, detaily, výpisy výrobkov, výkaz výmer a rozpočet stavby, napr. v statike sú vypracované výkresy výstuží a pod. Pri jednoduchých stavbách je možné zlúčiť PD pre stavebné povolenie a realizáciu stavby do jednej dokumentácie.

Postupnosť vypracovania PD pre stavebné povolenie a potom PD pre realizáciu stavby má svoje opodstatnenie, z časového hľadiska je PD pre stavebné povolenie vypracovaný v kratšom čase, čo umožňuje začatie vybavovania stavebného povolenia. V priebehu stavebného konania môžu nastať skutočnosti, ktoré sa budú musieť zapracovať do ďalšieho stupňa PD aby v realizácií stavby boli zmeny zahrnuté.

4. Výber dodávateľa stavby

Pri výbere dodávateľa stavby je vhodné preveriť si potenciálneho dodávateľa u odborníkov, aby ste pri realizácií stavby neboli len ako pozorovatelia a nepočúvali „takto to sa to robí všade“ a pod. Odporúčame Vám riešiť výber dodávateľa s odborníkmi v danom obore, ktorý Vám pomôžu zorientovať sa v cenových ponukách, v rozsahu prác a kvalite materiálov aké použili do ponuky a pod.

Aj v tej to oblasti Vám vieme poskytnúť naše služby vrátane prípravy súťažných podkladov pre vypísanie tendra.

5. Realizácia stavby

Pri dodávateľskom spôsobe realizácie stavby, odporúčame investorom zabezpečiť si technické poradenstvo alebo min. autorsky dozor stavby. Jedná sa o pomoc investorom pri realizácií stavby resp. dohľad nad požadovanou kvalitou realizácie a operatívne riešenie nových požiadaviek investora s ohľadom na projekt stavby.